Орон сууцны эрэлт, нийлүүлэлтийг дэмжих зорилгоор Монгол банк гурван их наяд төгрөг буюу бараг хоёр тэрбум ам.доллартай тэнцэх мөнгө зах зээлд нийлүүлээд байна. Шинэ орон сууцуудыг байршил, чанар, орчин нөхцөлийг нь харгалзан тансаг, стандарт сайн, стандарт орон сууц гэж гурав ангилах боллоо. Энэ ангиллаар бол орон сууцуудын 11 хувь нь тансаг, 46 нь стандарт сайн, 43 хувь нь стандарт юм байна. Харин үнийн дүнгээрээ барилгуудын зах зээлийн нийт үнэлгээ нь бараг 7.0 их наяд төгрөг болж буйгаас 31 хувь нь тансаг, 47 хувь нь стандарт сайн, харин 20 хувь нь стандарт зэрэглэлд ногдож байна.
Нийслэлд шинэ байрны дундаж үнэ 2015 оны нэгдүгээр сард өмнөх сарынхтай харьцуулахад бараг нэг хувь өссөн гэх. Ер нь сүүлийн хагас жилийн бараг бүх судалгаагаар орон сууцны үнэ бага ч гэсэн буурах хандлагатай гэж ярих боллоо. Гэтэл үнэн хэрэгтээ орон сууцны, ялангуяа хотын төвийн байрны үнэ төгрөгөөрөө цаашаа буурах боломжгүй. Учир нь ам.доллараар тооцоход аль хэдийнээ 20-30 хувиар уначихаад байна.
ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭ БУУРАХГҮЙ БАЙГААГИЙН ШАЛТГААН
Үндсэн хөрөнгийн зах зээл гэдэгт газар, түүн дээрх үл хөдлөх хөрөнгө, түүнийг худалдан борлуулах үйл ажиллагааг оруулдаг. Энэ зах зээлд оролцогчдыг эзэмшигчид ба хэрэглэгчид, эзэмшигчид (хөрөнгө оруулагч), түрээслэгчид (хэрэглэгч), хөгжүүлэгчид (developers буюу газар эзэмшигч өөрийн газар дээрээ үндсэн хөрөнгө барихаар бэлдэж, дэд бүтэцтэй холбох), засварлан сэргээгчид ба эцэст нь оролцон дэмжигчид буюу банк, зуучлагч, хуульч зэрэг худалдаанд оролцогчдыг оролцуулан зургаа ангилдаг. Гэтэл Монголд үндсэн хөрөнгийн салбар эхлэлийн шатандаа буюу зарим ангиллын тоглогч нар ялгарч бий болоогүй байна. Жишээ нь, үндсэн хөрөнгө хөгжүүлэгч гэдэг нь ялгарч салаагүй, барилгын аль нэг компани ямар нэг аргаар газар олж аваад л өөрийн зураг, таамгаар орон сууцны хороолол, хотхон, эсвэл олдсон зайндаа ганц хоёр байшин чихэж бариад, өөрөө борлуулаад, дараа нь ашиглалтыг нь хариуцаж байна.
Дээр нь борлуулалтын төрөлжсөн компани, мэргэжлийн зуучлагч байхгүй учир газар авсан мөнгө урт хугацаагаар түгжигдэж, олон жилээр эргэлтэд ордоггүй учраас энэ салбар үргэлж бэлэн мөнгөөр гачигдаж иржээ. Орон сууцны, ялангуяа хотын төвийн байрны үнэ төгрөгөөрөө цаашаа буурах боломжгүй. Газрын харилцаа маш бүрхэг, үнэлгээ нь тогтоогүй, дуудлага худалдааны анхны үнийг ч зохицож болдог, бартераар арилждаг, эсвэл аль нэг өрөнд суутгадаг, заримдаа авсан үнээ хэд дахин өсгөн, эсвэл бүүр бууруулаад зардаг учир газрын, дараа нь үндсэн хөрөнгийн үнэлгээг бодитой баримжаалах боломжгүй ажээ.
Монгол банк дээрх маш их мөнгийг сүүлийн хоёр жилийн туршид арилжааны банкуудаар дамжуулан нийлүүлсэн. Гэтэл Засгийн газрын зүгээс барилгын салбарын шударга өрсөлдөөнийг дэмжих, үйл ажиллагааны өгөөж, бүтээмжийг нэмэгдүүлэх, барилгын стандартыг шинэчлэх, газрын харилцааг ил тод болгох зэрэг ажлыг шуурхай хийж чадаагүй учир энэ салбарт ихээхэн хөрөнгө мөнгө түгжигдсээр байна.
Төр засаг энэ салбарт оролцох хэлбэр, хэмжээгээ бодлогын хүрээнд одоо хүртэл тодорхойлоогүй учир янз бүрийн ОСК, ТОСК байгуулж, хувийн цөөхөн компанийн картель үүсгэн, нөгөө талаас орон сууцны хиймэл хүүтэй зээл олгож байгаа нь зах зээлийг хөгжүүлэх гэхээсээ илүү бужигнуулах боллоо.
Барилгын компаниуд орон сууц нь борлогдохгүй удвал тодорхой хэсгийг нь барьцаалан, голдуу Хятад, Солонгосын хөрөнгө оруулагчдаас 20-30 сая доллар зээлж, эцэст нь байраа хувааж эзэмшдэг практик бий болжээ.
Сүүлийн жилд төгрөгийн ханш 30 гаруй хувиар унасан нь гадаадын хөрөнгө оруулагчдын сонирхлыг хөргөж, үл хөдлөх хөрөнгийн эргэлтийг улам удаашруулж, арилжааны банкууд Засгийн газрын найман хувийн хүүтэй зээлийг олгохоо бараг зогсоогоод байна.
Үр урхгаар нь өнөөдөр гурван сая хүнтэй, асар том нутагтай улсын, хамгийн хүйтэн, хамгийн бохир агаартай Нийслэлийн гурван өрөө байр дэлхийн хөгжилтэй улсын Дэн-вэр, Амстердам гэх мэт томоохон хотуудын байшин (house) -гай адилхан үнэтэй болжээ.
ҮНДСЭН ХӨРӨНГИЙН САЛБАРТ ЮУ ДУТАЖ БАЙНА ВЭ?
Эдүгээ голдуу ганц эзэнтэй барилгын компаниуд бүх ангиллын ажилд оролцож байна. Монголд барилгын компаниуд, хөгжүүлэгч компани болж, ялгаран төрөлжиж чадахгүй байгаа учир энэ салбарт хөдөлмөрийн бүтээмж өсөхгүй байна. Мөн зах зээлд төрөлжсөн үндсэн хөрөнгө эзэмшигч буюу хөрөнгө оруулагч бий болж чадахгүй байгаа учир орон сууцны томоохон, бөөний худалдаа бий болохгүй, орон сууцны үнэ олигтой хямдрах боломж бүрдэхгүй байна. Одоо орон сууцны үнэ буурахгүй, зөвхөн банк хурааж авсан зарим сууцаа хямдруулан зарах боломжтой ч тухайн хорооллын дэд бүтцийг тавьж дуусаагүй, хэзээ дуусах нь тодорхой биш учир үнийг нь хямдруулаад ч борлуулах боломжгүй ажээ. Ер нь Улаанбаатарт баригдаж буй олон байшин хороолол дэд бүтцийн хөгжил нь илт хоцорч буйгаас үнэ цэнээ алдаж байна.
Барилгын компаниуд өөрөө захиалагч, өөрөө гүйцэтгэгч учир хөндлөнгийн баталгаат хяналтгүйгээр барилгын ажил явагдаж, хяналт тавих ёстой төрийн мэргэжлийн ажилтнууд бүх төслийг хянах боломжгүй учир бэлэн болсон хойно нь зөвхөн хүлээн авах л үүрэгтэй болжээ. Шинээр бий болж буй цөөхөн тооны хөгжүүлэгчид дөнгөж эхлэлийн шатандаа байгаа учир орон сууцны барилгын хийцийн чанарт анхаарч чадахгүй байна.
Тухайн барилгын чанарыг олон арван жил хэвээр нь хадгалж, бага зардлаар ашиглах сонирхолтой тоглогч бол хөгжүүлэгч бөгөөд чухам тэр л урт хугацаанд даатгуулах сонирхолтой байдаг. Үндсэн хөрөнгийн даатгалын төрөлжсөн компаниуд нь барилгын явцыг бүр эхнээс нь хянадаг мэргэжлийн чадвартай, бизнесийн сонирхолтой байдаг. Өндөр хөгжсөн орнуудын амь насны даатгалын компани үл хөдлөх хөрөнгө санхүүжүүлэх зөвшөөрөлтэй байдаг. Чанар сайтай, сайхан хийцтэй барилгууд тухайн байршлын бүх үндсэн хөрөнгүүдийн үнэлгээнд ч эергээр нөлөөлдөг.
Тийм даатгалын компаниуд барилгын компаниудын үйл ажиллагааны, ялангуяа хөдөлмөрийн аюулгүй байдлын явцыг нарийн хянаж, олон жилийн бүртгэлтэй болж даатгалын анхны төлбөрийн түвшинг тогтоодог. Барилгын чанарыг хөндлөнгийн байгууллага тогтоосон, барилга нь даатгалтай бол тухайн хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээ ч тогтвортой байдаг. Чанар сайтай, сайхан хийцтэй барилгууд тухайн байршлын бүх үндсэн хөрөнгүүдийн үнэлгээнд ч эергээр нөлөөлдөг. Үндсэн хөрөнгийн зах зээл төрөлжин хөгжсөн орнуудад барилгын мэргэжлийн холбооноос гадна, барилгын компаниудын холбоо, мөн үндсэн хөрөнгө хөгжүүлэгчдийн холбоо зэрэг олон нийтийн төрийн бус байгууллагууд идэвхтэй үйл ажиллагаа явуулж, бизнесийн хамтын сонирхол, эрх ашгаа хамгаалах, бүтээмжээ нэмэгдүүлэх арга замыг хамтран хайдаг ажээ. Монголын үндсэн хөрөнгийн зах зээлийн бүх оролцогчид хамтран сууж, салбартаа нүүрлээд байгаа олон асуудлыг задлан шинжилж, дүгнэн ярилцах цаг болжээ.