[Сүүлийн 10 жилд 140 мянган өрхийг орон сууцтай болгосон ипотекийн хөтөлбөр нь бодит өртгөө нууж, зах зээлийг гажуудуулж, мөнгөний бодлогын үр нөлөөг сулруулж ирсэн. Одоо Монгол Улс эрэлтэд суурилсан загвараас нийлүүлэлтэд суурилсан бодлого руу шилжих шаардлагатай байна.]
Сүүлийн арваад жил Монгол Улс орон сууцны хүртээмжийг нэмэгдүүлэхдээ нэг үндсэн хэрэгсэлд тулгуурласан нь — ипотекийн хөнгөлөлттэй зээл байв. Энэ хугацаанд 10.7 их наяд төгрөгийн санхүүжилтээр 140 мянган өрхийг орон сууцтай болгосон нь бодит амжилт юм.
Гэвч энэ амжилт ямар өртгөөр бий болсон бэ гэдэг асуултыг өнөөдөр зайлшгүй тавих цаг иржээ. Зах зээлийн хүү жилийн 20 давсан хувь байхад, 6–8 хувийн зээл олгож, зөрүүг нь төсвөөс гаргасан атлаа, дансыг нь төв банкны баланс дээр байршуулсан энэ тогтолцоо нь бодит өртгийг нууж, зах зээлийн дохиог гажуудуулж, мөнгөний бодлогын үр нөлөөг сулруулж ирсэн.
Үе үеийн Монголбанкны Ерөнхийлөгч нар энэ хөтөлбөрийг төсөвт шилжүүлнэ гэж амлаж байсан ч хэрэгжүүлж чадаагүй юм. Монголбанкны шинэ Ерөнхийлөгч С.Наранцогт мөн энэ асуудлыг хөндөн, ипотекийн хөтөлбөрийг үе шаттайгаар Засгийн газарт шилжүүлэх шаардлагатайг онцолсон.
Олон улсын валютын сан ч энэ төрлийн хөтөлбөрийг төв банкны балансаас гаргаж, улсын төсөвт шилжүүлэхийг олон удаа зөвлөж иржээ. Учир нь төв банк инфляц болон санхүүгийн тогтвортой байдлыг хариуцах үндсэн үүрэгтэй болохоос хөнгөлөлттэй зээлийг хуваарилах ёсгүй.
Гэвч шинэчлэл удааширч байгаа нь санамсаргүй бус. Ипотекийн хөнгөлөлттэй зээл нь улс төрийн хувьд өндөр дэмжлэгтэй, мөн барилгын салбар болон санхүүжилтийн ашиг сонирхлын бүлгүүдэд өндөр өгөөжтэй тул одоогийн тогтолцоо нь үр ашигтайгаас илүүтэй тохиромжтой хэвээр байна. Энэ нь бодлогын алдаа бус, харин тогтолцооны урамшууллын үр дүн юм.
Энэхүү бодлого нь өрхүүдийн орон сууцтай болох боломжийг тэлсэн ч нийлүүлэлт хязгаарлагдмал нөхцөлд эрэлтийг дэмжсэнээр орон сууцны үнийг өсгөж, инфляцын дарамтыг нэмэгдүүлэх нэг хүчин зүйл болж, мөнгөний бодлогын үр нөлөөг сулруулж ирснийг хүлээн зөвшөөрөх шаардлагатай.
Нийлүүлэлт талыг дэмжих загвар
Иймээс асуудал нь орон сууцны дэмжлэгийг зогсоох бус, харин илүү үр ашигтай хэлбэрт шилжүүлэх тухай юм.
Орон сууцны хөнгөлөлттэй зээл нь нийлүүлэлт хязгаарлагдмал зах зээлд эрэлтийг нэмэгдүүлдэг. Улаанбаатар хотод дэд бүтэц бүхий газрын хомсдол, төлөвлөлтийн саад зэргээс шалтгаалан нийлүүлэлт богино хугацаанд нэмэгдэх боломж хязгаарлагдмал хэвээр байна. Ийм нөхцөлд зээлийн хүүг бууруулах нь үнийн өсөлтийг улам хурдасгадаг.
Үүнтэй зэрэгцэн санхүүгийн системд гажуудал үүсдэг. Арилжааны банкуудын хувьд ипотекийн хөнгөлөлттэй зээл нь бизнесийн зээлээс илүү ашигтай тул хөрөнгийн урсгал үл хөдлөх хөрөнгийн салбар руу чиглэж, бүтээмжид суурилсан хөрөнгө оруулалт буурдаг.
Хамгийн чухал нь энэ тогтолцоо мөнгөний бодлогын дамжуулалтын механизмыг сулруулдаг. Бодлогын хүү өссөн ч ипотекийн зээл зах зээлийн нөлөөнөөс тусгаарлагдсан хэвээр байдаг. Орон сууцны тусдаа банк байгуулах нь зохистой зохицуулалтгүй тохиолдолд, зах зээлийн бус санхүүжилтийн шинэ сувгийг бий болгож, байдлыг улам хүндрүүлэх эрсдэлтэй.
Иймд Монгол Улс эрэлтийг дэмжсэн татаасын загвараас, нийлүүлэлтийг дэмжсэн бодлого руу үе шаттай шилжих шаардлагатай.
Юуны өмнө дэд бүтэц бүхий газрыг нэмэгдүүлэх хэрэгтэй. Зам, дулаан, ус, бохирын шугамд холбогдсон газрын нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлснээр барилгын өртөг буурч, нийлүүлэлт тогтвортой өснө.
Хоёрдугаарт, дэмжлэгийг барилгын үйлдвэрлэлийн шатанд чиглүүлэх нь зүйтэй. Төрөөс олгох дэмжлэгийг тодорхой хувь нь хямд үнэтэй орон сууц хэлбэрээр зах зээлд нийлүүлэх хатуу нөхцөлтэй уялдуулах шаардлагатай.
Гуравдугаарт, өрхөд чиглэсэн дэмжлэгийг зорилтот болгох хэрэгтэй. Анх удаа орон сууц авч буй болон бага, дунд орлоготой өрхүүдэд чиглэсэн, төсвөөс ил тод санхүүждэг хөтөлбөр байж болно.
Мэдээж ийм шилжилт амар биш. Нийлүүлэлтийн бодлого удаан үр дүн өгдөг, илүү их удирдлагын чадавх шаарддаг. Харин одоогийн тогтолцоо нь зах зээлийн дохиог гажуудуулж, бодлогын итгэлцлийг сулруулж байна.
Эцэст нь асуудал институцийн шинжтэй. Монгол Улс төв банкаа зөвхөн мөнгөний бодлогын байгууллага байлгах уу, эсвэл хөгжлийн санхүүгийн үүрэг давхар гүйцэтгүүлэх үү гэдгээ тодорхой шийдэх шаардлагатай.
Орон сууцны хүртээмжийг зөвхөн хямд зээл биш, харин нийлүүлэлт, дэд бүтэц, институцийн ил тод байдал бий болгодог. Өнөөдөр Монголын орон сууцны бодлогод ийм суурь өөрчлөлт зайлшгүй шаардлагатай байна.