【過去10年間で14万世帯を住宅取得に導いた住宅ローン制度は、実際のコストを隠し、市場を歪め、金融政策の効果を弱めてきた。今、モンゴルは需要に基づくモデルから、供給に基づく政策へ移行する必要がある。】
過去10年余り、モンゴルは住宅へのアクセスを拡大するにあたり、一つの主要な手段に依存してきた。それが、住宅ローンの優遇融資であった。この期間に、10兆7000億トゥグルグの資金供給によって14万世帯を住宅取得に導いたことは、確かな成果である。
しかし、この成果がどのような代償によって生まれたのかという問いを、今日、必ず提起すべき時が来ている。市場金利が年20％を超えている中で、6〜8％の融資を供与し、その差額を予算から負担していながら、その会計を中央銀行のバランスシート上に置いてきたこの制度は、実際のコストを隠し、市場のシグナルを歪め、金融政策の効果を弱めてきた。
歴代のモンゴル銀行総裁らは、この制度を国家予算へ移管すると約束してきたが、実行することはできなかった。モンゴル銀行の新総裁であるS.ナランツォグトもこの問題に言及し、住宅ローン制度を段階的に政府へ移管する必要性を強調した。
国際通貨基金もまた、この種の制度を中央銀行のバランスシートから切り離し、国家予算へ移管するよう、何度も勧告してきた。なぜなら、中央銀行の本来の役割はインフレと金融の安定を担うことであり、優遇融資を配分することではないからである。
しかし、改革が遅れているのは偶然ではない。住宅ローンの優遇融資は政治的に高い支持を得ており、また建設業界や資金調達に関わる利益集団にとっても大きな収益をもたらすため、現在の制度は効果的であるというより、都合のよい制度であり続けている。これは政策上の誤りではなく、制度が生み出すインセンティブの結果である。
この政策は、世帯が住宅を取得する機会を広げた一方で、供給が限られた状況のもとで需要を支援したことにより、住宅価格を押し上げ、インフレ圧力を高める一因となり、金融政策の効果を弱めてきたことを認める必要がある。
供給側を支援するモデル
したがって、問題は住宅支援を停止することではなく、それをより効率的な形へ移行することにある。
住宅ローンの優遇融資は、供給が限られた市場において需要を増加させる。ウランバートル市では、インフラを備えた土地の不足や都市計画上の障害などにより、短期間で供給を増やす余地は依然として限られている。このような状況では、融資金利を引き下げることが、価格上昇をさらに加速させる。
同時に、金融システムにも歪みが生じる。商業銀行にとって、住宅ローンの優遇融資は事業向け融資よりも収益性が高いため、資金の流れは不動産分野へ向かい、生産性に基づく投資は減少する。
最も重要なのは、この制度が金融政策の波及メカニズムを弱めていることである。政策金利が上昇しても、住宅ローンは市場の影響から切り離されたままである。住宅専門銀行を設立することは、適切な規制がない場合、市場原理に基づかない新たな資金供給ルートを生み出し、状況をさらに複雑にするリスクがある。
したがって、モンゴルは需要を支援する補助金モデルから、供給を支援する政策へ段階的に移行する必要がある。
“第一に、インフラを備えた土地を増やす必要がある。道路、暖房、上下水道に接続された土地の供給を増やすことで、建設コストは低下し、供給は安定的に増加する。
第二に、支援を建設生産の段階に向けることが適切である。国が供与する支援は、その一定割合を低価格住宅として市場に供給するという厳格な条件と結び付ける必要がある。
第三に、世帯向け支援の対象を絞ったものにする必要がある。初めて住宅を購入する世帯や、低・中所得世帯を対象とし、国家予算から透明性をもって資金供給される制度であってもよい。”
もちろん、このような移行は容易ではない。供給政策は効果が出るまでに時間がかかり、より高い行政運営能力を必要とする。一方で、現在の制度は市場のシグナルを歪め、政策への信頼を弱めている。
結局のところ、問題は制度的性格を持つものである。モンゴルは、中央銀行が純粋に金融政策を担う機関であると位置づけるのか、それとも開発金融の役割も重ねて担わせるのかを、明確に決定する必要がある。
住宅へのアクセスを生み出すのは、単なる低利融資ではない。それを生み出すのは、供給、インフラ、そして制度の透明性である。今日、モンゴルの住宅政策には、このような根本的な転換が不可欠である。■