[Ипотечная программа, за последние 10 лет обеспечившая жильем 140 тыс. монгольских семей, скрывает реальные расходы, деформирует рынок и ослабляет эффект денежно-кредитной политики. Монгольскому государству следует отказаться от ипотечной модели основанной на спросе и перейти к политике, основанной на предложении.]
Власти на протяжении 10 лет использовали льготную ипотеку как основной инструмент повышения доступности жилья. За этот период объем финансирования достиг ₮10.7 трлн и то, что 140 тыс. семей приобрели жилье, является реальным достижением.
Пришло время ответить на важный вопрос: какой ценой достигнут этот успех? Выдача кредита под 6% годовых, когда рыночная ставка превышает 20%, требует бюджетного компенсирования разницы между льготной и рыночной. При этом счета размещаются в балансе Монголбанка (ЦБ), что способствует сокрытию реальных цен, искажает рыночные сигналы и ослабляет эффективность денежно-кредитной политики.
Президенты Монголбанка разных лет обещали и безуспешно пытались перевести эту программу в бюджетный формат. Президент Монголбанка С.Наранцогт сегодня вновь поднимает этот вопрос и настаивает на необходимости поэтапного перевода программы в рамки, регулируемые правительством.
Международный валютный фонд неоднократно рекомендовал выводить такого рода программы из баланса ЦБ и переводить их на государственный бюджет. Это связано с тем, что основной функцией ЦБ является контроль инфляции и обеспечение финансовой стабильности, а не распределение льготных кредитов.
Замедление процессов обновления не случайно, так как льготное ипотечное кредитование активно поддерживается на политическом уровне. Оно приносит большие выгоды строительной отрасли, финансово заинтересованным группам, поэтому данная программа является скорее удобной, чем эффективной. Это не ошибка в принятии политических решений, а результат работы системы стимулов.
Льготная ипотека предоставляет семьям возможность приобретать жилье, но ограниченность предложение вызывает рост спроса и цен на него, что в свою очередь увеличивает инфляционное давления и ослабляет эффект денежно-кредитной политики.
Модель для поддержки предложения
Проблема заключается не в прекращении льготных программ поддержки приобретения жилья, а в переходе на ее более эффективную форму.
Льготная ипотека способствует повышению спроса на рынке жилья с ограниченным предложением, увеличить которое не получается из-за дефицита в Улан-Баторе земельных участков с необходимой инфраструктурой и препятствий в планировании. В сложившихся условиях снижение ипотечной процентной ставки взвинтит цены на новостройки.
Одновременно возникают искажения в финансовой системе. Для коммерческих банков льготные ипотечные кредиты более выгодны, чем бизнес-кредиты, поэтому денежные потоки устремляются в сектор недвижимости, а объем инвестиций в промышленное производство снижается.
Самое главное это то, что такая система ослабляет трансмиссионный механизм денежно-кредитной политики. Льготная ипотека остается изолированной от влияний рынка, несмотря на повышение процентной ставки. Создание специализированного банка жилищного кредитования без надлежащего регулирования может усугубить ситуацию и привести к появлению новых каналов вне рыночного финансирования.
Монголии необходимо совершить поэтапный переход от модели поддержки спроса к политике поддержки предложения.
«Прежде всего необходимо увеличить количество земельных участков с инженерной инфраструктурой. Увеличение количества территорий, подключенных к инженерным и транспортным объектам позволит снизить стоимость строительства и обеспечит стабильный рост предложения.»
Во-вторых, господдержку следует оказывать еще на этапе строительства жилья и частично увязать ее с жесткими требованиями рыночных спроса и предложения.
В-третьих, оказываемая государством поддержка должна быть адресной. Программу необходимо ориентировать на семьи с низким и средним доходом, приобретающим жилье впервые, а бюджетное финансирование сделать прозрачным.
Несомненно, такой переход не прост. Политика предложения требует значительных управленческих возможностей и ее результаты будут видны спустя долгое время. Действующая система искажает рыночные сигналы и ослабляет доверие к политике.
В конце концов проблема носит институциональный характер. Монгольскому государству следует четко определить: или Монголбанк (ЦБ) выступает только в роли органа, реализующим денежно-кредитную политику, или одновременно исполняет обязанности финансового инструмента развития.
Повысить доступность жилья можно не только льготным кредитованием, но и созданием предложения, инфраструктуры и институциональной прозрачности. Жилищная политика монгольского государства сегодня нуждается в фундаментальных реформах и изменениях.