蒙古国320万人口中，近一半人生活在首都乌兰巴托市，其中一半生活在平房区（自建平房、二层、蒙古包）。土地面积位居世界第17的我国，首都人满为患，道路拥堵现象严重，城市被空气、土壤和环境污染所淹没。
一直说，解决这些问题的关键在于城市分区建设、规划和住房，但实际效果不够显著。这个冬季，虽然通过无烟煤球略微降低了空气污染，但仍然没能解决土壤和环境污染，饮用水清洁问题。尽管大家都公认最主要和长期的解决方案是将平房区改造成楼房，且实施了许多项目，但平房区面积仍在日渐扩大。
生活在平房区的84万居民中，虽然有25万人申请了住房贷款，但他们的15%达不到贷款要求的条件。从住房供应情况来看，截至2020年1月份，乌兰巴托市范围内仍有2万套待销售的空置房。
尽管住房供应量（图一）呈增长趋势，但居民购买能力仍然很低。另一方面，值得关注的是，住房价格并没有随着住房供应量的增加而下滑（图二）。
图二、乌兰巴托市新住房每平方米平均单价
(1.350.000 图格里克)
一般评估一个家庭购买住房的能力是看这个家庭的每个月支付的贷款金额是否在总收入的30%以内。从图三来看，45%的人口不具备这个能力。
图三、蒙古国家庭月收入情况
摘自： 国家统计委员会, 2019
不见住房价格下滑的原因包括贷款利率高、图格里克汇率下跌、银行本身持有大量住房、建筑成本上涨、有关土地和其他许可的腐败状况不减等多个因素。
新加坡方案
由于60年来持续实行正确政策，新加坡早已解决居民住房问题。如今，新加坡超过80%的人口在公共住房（组屋）生活，其中90%的居民已拥有其房屋的产权。建屋发展局（HDB）从60年前开始承建组屋。其承建的住房价格比私营房地产商价格低20%-30%。居民可以根据自己家庭的收入水平，通过各种计划获得合适的住房。例如：通过个人帐户从养老基金中获得贷款，零首付即可入住。居民向养老基金支付每月工资的20%，由企业承担17%。首次购买入住新住房的家庭，根据其收入水平不等，最多可获得8万美元补贴。如果是二手房，最多可获得12万美元补贴。一定期限后，住户可以获得该住房的产权。如果未婚，35岁以前不能获得产权，只能以租赁的方式居住。
如果购入公共房屋，一般前五年内无权转卖。高收入家庭不得购买小面积住房。超高收入家庭则无权购买政府承建的公共房屋，只能购买私营开发商开发的高价房屋。
蒙古国方案
首都住房集团启动了经济适用房计划。通过改造巴彦胡硕、厦日哈德等平房区，以及在茂仁达瓦等七处郊区地段购买了土地。今年开春，将由首都住房集团拨款，会在上述地段承建基础设施，并以在该地段开发住房的条件对企业进行招标。招标考核时评估企业对基础设施的投资额，考虑无偿和优惠价格向首都住房集团提供住房的情况。首都住房集团则将住房作为廉租房，向中低收入家庭提供通过承租获得产权的条件。预计1万户家庭会从这类经济适用房中受益。其中1500户为承租方、3000-5000户为租转买，剩余房屋由开发商自行销售。首都住房集团执行总裁苏赫巴托提到，项目实施期限为5年。
在住房供应方面增加户型，在资金方面创造稳定的融资机制，在实施方面营造良好的法律环境是承建乌兰巴托市经济适用房的三个长期目标。实施这一住房战略，还要确保国家、私营领域、承租方、地方机构等所有相关领域的参与。将通过国际组织提供的优惠贷款和超优惠长期贷款解决必要的资金。例如：目前已获得亚洲发展银行8000万、绿色发展基金1.45亿美金贷款。首都住房集团可以全额支付廉价房房款，并可以为已完成70%工程量的建筑公司提供贷款担保。
首都住房集团的项目真的会实施吗？
由于市领导取消了之前公开和私下征收的各项费用，并且将实施住房项目各阶段、各项工作的透明化。所以此次首都住房集团的项目可以解决乌兰巴托面临的住房问题。但是，是否能够得以实施，还有待确认。因为，2020年是选举年。人们非常清楚新任政府是如何推翻和否定上一任政府工作的。因此，为了不让这个项目受制于政治影响，从现在起需要获得全民的理解和信任。为此，重要的是需要将项目公开化，并让相关人员积极参与其中。否则，随着时间的流逝，又一个梦想会停滞在纸上。
2020.02.19
Trans. by Asru.V and Gerelchimeg.N