10月15日，在蒙古国МУ举行了地方选举。在拥有全国一半人口的首都公民代表大会ИТХ中，蒙古人民党МАН赢得了34个席位（总共45个席位）。 蒙古人民党МАН政府在选举前将住房抵押贷款利率降低至6％是一个巧合吗？如果有人说，在总统大选之前能进一步将利率降到4%，您会感到惊讶吗？
因此，问题是，如果政府承诺在大选前降低利率，是否可以像发达国家那样将住房贷款利率直接降至2-3％？住房贷款如何调整？蒙古国究竟何时、如何才能让每个家庭都拥有住房？
住房贷款过程
为了生活，一个人必须至少满足三个需求：食物、衣服和住所。在发达国家，再穷的人家里都会有冷热水、厕所和淋浴。然而，在蒙古，大部分蒙古人居住在帐篷和带木厕的房屋中。成千上万的新房居然卖不出去。
蒙古人从二十年前开始挖掘土地，并出售其矿产资源，随之获取了可观的外汇收入。这时为了满足住房需求，几乎每个人都成立了一家建筑公司。
官员们除了通过出售采矿许可证，还通过偷售乌兰巴托的土地而致富。从而导致城市规划完全丧失，房价产生泡沫。首先，从富裕的家庭开始搬进新的住房。然后，为了针对低收入家庭，2013年起蒙古银行启动了住房减压贷款计划。结果，100,000名借款人以每年8％的利率获得总计4.8万亿蒙图的住房贷款。
从本月开始，利率降为6％，并将发放3000亿蒙图的新贷款。月收入低于150万蒙图，且购买首次住房的公民才有资格。 其中，至少四分之一的贷款将提供给地方政府，至少15％的贷款将提供给政府雇员。 这笔贷款将用于购买1,500套住房，可是仅在乌兰巴托，就需要200,000套公寓。
谁制定了这项住房贷款的方案？
给国家公民安置住房本应是政府预算的工作。 从而，在大多数国家/地区，是由政府负责安置公民，而不是由中央银行负责。这是因为货币市场会短期进行资金调整。但住房贷款是长期的，由股票市场提供资金。因此，这两个市场由长期贷款的抵押品（住房）与资产支持证券（Asset Backed Securities）或计息债券的发行联系在一起。能起到这个桥梁作用的就是住宅金融公司（OCCK）。
然而在蒙古国，这项工作是由蒙古银行而不是由政府发起的。 蒙古银行自2013年开始，给各大商业银行印刷货币，并通过商业银行向公民发放了4.9万亿蒙图的“减压贷款”。同时，还主张了一项稳定市场价格的方案，向建筑材料生产商提供了2万亿蒙图的减压贷款。结果，随着货币供应量的急剧增加，想要稳定的房屋价格反而是翻了一倍，蒙图也贬值了一倍。因为这个价格差是向公民征税补齐的，所以对于所有公民而言，这不是一种减压反而是一种负担。
蒙古国住房贷款组合目前已达到近5万亿蒙图，其中2.8万亿蒙图由蒙古银行提供，2.1万亿蒙图由各商业银行提供，0.3亿蒙图由政府提供。蒙古抵押债券公司МИК负责在股票市场上筹集债券，作为商业银行贷款的资金储备。尽管蒙古抵押债券公司МИК的债券期限为30年，商业银行的利率为11％，蒙古银行的利率为4％，但商业银行几乎将其所有债券出售给了蒙古银行。
蒙古抵押债券公司МИК最初由各商业银行占股比例相等，蒙古银行虽然更有权利但是现在发展银行拥有14.9％的股份，蒙古银行仅有2.03％的股份，国家银行占2.35％或19%的国家所有权，其余,有商业发展银行ХХБ占9.99%，Asia Diversifide房地产基金（蒙古抵押债券公司МИК自己的ХОС）11.17%，МИК OCCK XXK占19.78%，МИК astib占6.4%，TDB资本占9.22%，乌兰巴托市银行占10%，Capitron占1%或60％与商业发展银行ХХБ关联，其余的还有Golomt银行占4.94%，Has银行占1%，Khan银行占1% 等。
拥有商业发展银行ХХБ95％的股份的D.Erdenebileg同时也经营着房地产市场。他是一位“金融魔术师”，多年来一直在将国家财产私有化，并对政府也有着特别大的影响。想必此人的事件可以充分说明什么叫“银行有货币，货币有力量”，在两篇文章“Erdenebilegizm I和II”中可以阅读有关该人的更多信息。举一个例子，他拆毁了在首都作为重要象征的建筑“儿童图书馆”，在其位置上改建了用玻璃和混凝土建造的银行大楼。该大楼建造费用总计为270亿蒙图，其中把11-12层以270亿蒙图卖给了国有发展银行，把第10层以150亿蒙图卖给了МИК。他还用国家资金从俄罗斯人手中夺走了Erdenet矿山选矿厂49％的股份，虽被捕了几天，但很快就逃离了。现如今的执政者和许多媒体都不敢讨论甚至想起这个案件。
住房抵押贷款的新方案
乌兰巴托的新上任的市长D.Sumyaabazar要想实现其政党承诺的“要为15万户或者每年至少要为1万户家庭安置有质量的住所”，可能还需要20年的时间。因此，目前除了施行为公民减压贷款的方案，别无他法。只要利率不低于央行预算的利率，基本不会有什么大问题。
蒙古抵押债券公司МИК的10万套房中有6.8万套作为抵押资本。蒙古抵押债券公司МИК在债券利息中获取1.63%的利润，说明该公司获得了8％的利润。蒙古抵押债券公司МИК已通过25家特殊目的的公司在国内发行了4万亿蒙图的证券，并在国外发行了3亿美元的证券。这对蒙古抵押债券公司МИК是有用的，有意于用来创建应急基金。
然而，这一次，政府正在期待新的住房抵押贷款的方案，而不是以旧式的单人主导的方案进行。国家住房集团ТОСК，首都住房集团НОСК共同建立了国有资产金融住宅公司ОССК。目前，蒙古银行与建设和城市发展部正在共同建立国家住宅管理委员会УОСНК。 住房项目很可能要做到融资、自我分配和管理的。通常，房屋的检验要由第三方公司把关，再通过商业银行以现金、信贷或租金的形式出售住房可以降低风险。国家住房集团ТОСК的前负责人因未能这样做而被判入狱。
抵押债券的发行应该具有竞争性。但是，鉴于蒙古的商业贷款和抵押贷款之间的差距为10％，这样的条件下很少有愿意购买债券的投资者。从理论上讲，长期的抵押贷款可由养老金、保险、预算资本投资和对冲基金等长期资产来进行融资。在蒙古建立此类融资之前，政府别无选择，只能承担利率差。
商业银行还需要暂停建筑和其他业务，停止强迫其住房借款人，增加其资本，并减少不良贷款。这就是为什么国际货币基金组织敦促蒙古银行暂停其方案实施。
新的减压贷款的方案明确，其成功将取决于每个蒙古家庭是否能够负担得起舒适的住所。蒙古国有自由，有丰富的矿产资源，就是没有善政。善政取决于国家公民们的需求和参与。
2020.10.26
Trans. By Surna.E