Наш строительный сектор находится в палате интенсивной терапии. Прошел целый год, как температура (сумасшедшие высокие цены) не снижаeтся, все тело дрожит, и, несмотря на все принимаемые меры, состояние остается без каких-либо перемен вот уже год.
Если пациент испустит дух, то останутся 470 недостроенных зданий, инвесторы, вложившие средства, и 7.800 семей, внесшие предоплату потеряют вместе почти один триллион тугриков, а 78.000 работников отрасли окажутся на улице. Строители просят помощи у государства и обещают, что ситуация нормализуется, если сделать срочное вливание капитала. Правильно ли такое решение?
Для того, чтобы спасти жизнь пациента, прежде всего необходимо установить правильный диагноз заболевания. Понятно, что неправильный диагноз сведет на нет любое лечение.
Истинная причина кроется в структурных искажениях из-за падения производительности и конкурентоспособности отрасли под давлением трех факторов. Другими словами, последствия всех глупых поступков переходного возраста в строительном секторе дают о себе знать под влиянием соотношения трех факторов- регулирования, предложения и спроса.
Объем поставляемых в отрасль материальных и финансовых ресурсов, и рабочей силы привели к структурным искажениям и повышению цен. Внутреннее производство строительных материалов не способно угнаться за спросом, и большинство материалов пришлось импортировать из-за рубежа. Увидев возможность сделать сверхприбыль, большой бизнес стал закупать материалы за счет дешевых кредитов, и продавать по бешеным ценам в пик спроса.
Рабочая сила тоже привлекается из за рубежа, что приводит к фактической потере долгосрочной политики, направленной на подготовку и переподготовку квалифицированных национальных кадров.
Ажиотажный спрос на квартиры привел к тому, что ставка на кредиты на покупку жилья достигла 20% в год, что означает фактически стоимость двух квартир за пять лет, и вызвал неоправданные ожидания инвесторов. Банки стали выдавать большие объемы краткосрочных кредитов под высокие проценты одновременно как строителям жилья, так и покупателям.
Особенностью строительной отрасли являются повышенные требования к безопасности, и, как следствие, жесткое регулирование мер безопасности. Государство передало эту функцию Агентству профессиональных стандартов, но вместо поддержки, это стало лишь бременем для строителей. В принципе, согласно международным стандартам, строительная компания, с самого начала и до окончания стройки, несет всю ответственность за качество и безопасность. У нас же “контролёры” заявляются на стройку лишь когда она почти завершена, и либо разрешают ввод в эксплуатацию, либо запрещают под разными предлогами. Несмотря ни на что, люди заселяются в любом случае. Типичный пример того, что уже не имеет значения, кто что делает.
Строительная компания должна отвечать только за строительство, но у нас она приобретает участок, строит здание, набирает заказы и продает квартиры. Так как они сами себе заказчики, то мало заботятся о безопасности до тех пор “пока гром не грянет…” Недаром Президент Ц.Элбэгдорж напомнил, что в любой момент новые здания могут обрушиться. Получается, что строители делают все, но не все хорошо- печальное последствие “универсализма.” Если строительные компании не знают, кто за что отвечает, то это должны делать страховые компании, которые могут предоставить услуги, соответствующие различным этапам.
Вместо того, чтобы самому заниматься безопасностью, государство обязано заставить участников рынка делать все по стандарту. Наводнение в районе Зайсан затопило много дорогих машин в подземном гараже. Подумайте, кто должен возместить ущерб?
Всяческие платежи, откаты и взятки государственным чиновникам всех уровней за сотни разрешений на приобретение участка, подсоединение к коммуникациям, введение в эксплуатацию стали одним из основных факторов повышения цены жилья, добавляя почти треть цены готового жилья. Конечно, виноваты и сами строительные компании, но спекулянты земельными участков- виноваты вдвойне.
Строители должны учитывать покупательную способность покупателей (сегменты рынка) и предлагать им соответствующие типы жилья. Вместо этого, строители хотят получить сверхприбыль, абсолютно игнорируя тот факт, что жители юрточных районов города с низкими доходами являются самым большим сегментом возможных покупателей.
В новые квартиры заселяются семьи, у которых уже есть квартиры или их дети, а семьи из юрточных районов почти не имеют такой возможности, и поэтому юрточные кварталы расширяются со скоростью света. Да и банки не проявили особой инициативы, и вместо управления процессом предпочли быструю прибыль, лишь подстегнув рост цен на жилье. Банки и сейчас думают, что можно давать кредиты на покупку жилья под 24% годовых, а строители все еще мечтают продавать квартиры по цене, которую может себе позволить лишь узкий круг состоятельных покупателей. Рядовые покупатели оплачивают все- взятки чиновникам, сверхприбыль владельцев участков, высокий банковский процент,- и их терпению приходит конец.
Строительный сектор лихорадит и разрывает под влиянием предложения и государственного регулирования, толкающих цены вверх, и реальной покупательной способностью населения, тянущего цены вниз. И под влиянием этих двух сил, сектор будет продолжать лихорадить до тех пор, пока финансовый пузырь не лопнет и придется начинать все сначала. Вся проблема упирается не в вливании средств, а устранении факторов, повышающих цены, или хотя бы для начала их замедления.
Конечно нужно время, чтобы взятки за всевозможные разрешения исчезли, и банковские процентные ставки резко упали, а жители юрточных кварталов стали получать достаточную зарплату, что позволило бы переехать жить в квартиру. Но доживет ли больной до этих времен? Что посеешь, то и пожнешь… Почему то мы всегда ожидаем урожая отличного от того, что посадили.
12 августа 2009