A unique resolution for the housing problem
Половина трехмиллионного населения Монголии живет в Улан-Баторе, а половина столичных жителей являются обитателями юрточных районов. По размеру своей территории Монголия занимает семнадцатое место в мире, но ее столица перегружена людьми и транспортом. Уже на протяжении многих лет Улан-Батор страдает от загрязнения воздуха и почвы.
Решению проблемы поможет зонирование и планировка столичной территории и жилищное строительство. Этот вопрос часто становится темой безрезультатных дискуссий. Использование топливных брикетов нынешней зимой помогло снизить уровень загрязнения атмосферного воздуха в Улан-Баторе, но вопросы загрязнения воды и почвы остаются нерешенными. Все согласны с тем, что застройка юрточных районов является долгосрочным методом решения жилищной проблемы. Однако юрточные городки продолжают разрастаться вокруг столицы, несмотря на реализацию многочисленных проектов.
Из 840 тыс. граждан, живущих в юрточных районах, 250 тыс. подали заявления для получения ипотечного кредита. 15% из них было отказано, так как они не соответствуют в качестве заемщика основным требованиям кредитора. По состоянию на январь 2020 года, несмотря на высокий спрос, в Улан-баторе нереализованными остались квартиры для 20 тыс. семей.
Рис.1 Количество сданного в эксплуатацию жилья
Хотя предложение на рынке жилой недвижимости растет (рис.1), но покупательская способность населения продолжает оставаться низкой. Несмотря на рост предложения на жилищном рынке, стоимость квартир не снижается. (рис.2)
Рис.2 Средняя цена квадратного метра жилья в новостройке в Улан-Баторе (₮1.350.000)
Покупательская способность населения-это показатель, характеризующий способность гражданина тратить на жилищно-коммунальные услуги до 30% своих ежемесячных доходов. У 45% жителей Монголии нет такой возможности. (рис.3)
Рис.3 Доходы монгольских семей по группам и месяцам
Источник: Госкомстат 2019
Причинами сохранения высоких цен на отечественное жилье являются: высокие процентные ставки по кредитам; слабость курса монгольского тугрика; рост себестоимости строительства; земельная коррупция и коррупция в разрешительной, контрольно-надзорной сферах; а также то, что собственниками жилых комплексов нередко являются сами коммерческие банки.
Сингапурское решение проблемы
Благодаря своей разумной жилищной политике, реализуемой вот уже на протяжении 60-ти лет правительство Сингапура полностью решило жилищный вопрос. Сегодня 80% граждан этой страны обеспечены квартирами, и 90% из них уже оформили жилье в личную собственность. 60 лет назад сингапурский Совет жилищного строительства и развития (Housing and Development Board, HDB) начал государственное жилищное строительство, себестоимость которого на 20-30% дешевле частного. Сингапурскими властями реализуются различные программы, позволяющие гражданам приобретать в собственность жилье. Например, сингапурцы имеют возможность через свои пенсионные счета получать кредиты на покупку квартир. Государство предоставляет своим гражданам возможность вселяться в квартиры без уплаты предварительного взноса. Сингапурцы ежемесячно отчисляют в пенсионный фонд 20% зарплаты, и еще 17%-ый взнос вносят за них работодатели. После изучения уровня доходов, государство предоставляет сингапурским семьям едино разовое пособие на покупку квартиры. Размер пособия равняется $80 тыс, если это квартира в новостройке, и $120 тыс, если это квартира в старом жилом фонде. По истечении определенного срока, граждане имеют право приобретать квартиры в личную собственность. Однако сингапурцы, не достигшие 35 лет и не состоящие в официальном браке могут лишь арендовать квартиру у государства, а не выкупать ее в личную собственность.
Только по прошествии 5 лет после приватизации, хозяин квартиры имеет право ее продать. Законы Сингапура запрещают семьям с высоким уровнем доходов приобретать малометражные квартиры. Кроме того, семьям со сверх доходами не разрешается покупать квартиры у государства, поэтому они приобретают дорогое жилье в частном секторе.
Монгольское решение проблемы
Столичная жилищная корпорация (НОСК, корпорация) начала реализовывать программу строительства доступного (affordable) жилья. Для этой цели были выбраны семь земельных участков в Улан-Баторе-в районах Баянхошуу и Шархад, а также за пределами столицы-в районе Морин даваа. Этой весной НОСК приступит к строительству объектов инфраструктуры на этих участках и объявит среди компаний-застройщиков тендер. Главным критерием выбора застройщиков станет количество квартир, которое они бесплатно или по льготной цене (с учетом расходов НОСК на строительство инфраструктуры) передадут НОСК в счет его долевого участия в жилищном строительстве. 10 тыс. монгольских семей получат возможность переехать в новое эко жилье. Из запланированного общего числа квартир 1500 подпадает под категорию социального жилья; 3000-5000 квартир будут сданы в аренду, с правом их последующей приватизации; а оставшаяся часть квартир станет собственностью компаний-застройщиков. Как заявил исполнительный директор НОСК Б.Сухэ-Батор, проект будет осуществлен в течение 5 лет.
Этот проект преследует три долгосрочные цели: во-первых, расширить ассортимент предложения доступного жилья; во-вторых, создать механизм стабильного финансирования жилстроительства; в-третьих, сформировать необходимую для этих целей правовую и институциональную среду. Такая политика должна обеспечить участие и взаимодействие в данной сфере заинтересованных сторон: государства, частного сектора, арендаторов, региональных и территориальных органов власти. Финансирование проекта власти намерены осуществлять путем льготного и суперльготного долгосрочного международного кредитования. В счет целевого финансирования уже начали поступать денежные средства: от Азиатского банка развития-$80 млн, от Фонда зеленого развития-$145 млн. НОСК готова сразу оплатить общую стоимость дешевых квартир, а выдачу застройщикам гарантий для получения проектного финансирования она осуществит после выполнения ими 70% всего объема работ.
Реально ли осуществить проект НОСК?
Столичные власти остановили механизм скрытого сбора средств, то есть финансирование жилищного строительства стало прозрачным. Это вселяет надежду, что на сей раз проект НОСК поможет уланбаторцам решить жилищный вопрос. На фоне предстоящих очередных политических выборов 2020 года, возможность реализации проекта вызывает сомнения. Наши граждане много раз становились свидетелями того, как новое правительство легко отменяет решения старого. Надо убедить граждан в необходимости задействовать политически независимый механизм реализации проекта, обеспечить прозрачность процесса реализации и участие в нем граждан. В противном случае мы упустим время и проект останется лишь красивой мечтой на бумаге.
2020.02.19