Can mortgage rates go lower than 6 percent?
15-го октября в Монголии состоялись региональные выборы. В столице, где сконцентрирована половина всего населения страны Народная партия МАН получила 34 из 45 мест в Хурале гражданских представителей. Не кажется случайностью то, что правительство в преддверии выборов распорядилось снизить ставку ипотечного кредита до 6%. А если перед проведением президентских выборов снова возникнут разговоры о снижении кредитных ставок? В таком случае речь пойдет уже не о 6%, а 4%?
Напрашиваются вопросы: если в рамках предвыборных обещаний можно снижать ипотечные ставки, то тогда почему не последовать примеру высоко развитых стран и не довести их до отметки 2-3% годовых? В чем заключается метод государственного регулирования системы ипотечного кредитования? Когда каждая монгольская семья будет обеспечена жильем?
Как обстоит ситуация с ипотекой?
Пища, одежда и жилище составляют необходимое условие существования человека. Даже самый последний бедняк в богатых и развитых странах имеет канализацию, холодное и горячее коммунальное водоснабжение. Более половины населения Монголии живет в юртах и домах, с “удобствами во дворе”, в то время как тысячи квартир в новостройках стоят нереализованными.
Чиновники, ранее спекулировавшие лицензиями на разведку и добычу полезных ископаемых теперь занялись столичными земельными участками. В то же время в Улан-Баторе нарушается градостроительное планирование, взвинчиваются цены на жилье. Почти все финансово благополучные монголы вселились в благоустроенные квартиры. В 2013 году Монголбанк (ЦБ) инициировал программу строительства льготного жилья для малоимущих. В итоге 100 тыс. заемщиков получили ипотеку на общую сумму в ₮4.9 трлн. под 8% годовых.
С этого месяца правительство начало предоставлять ипотечные кредиты под 6% годовых, и их общая сумма равняется ₮300 млрд. Данная программа предназначена для граждан, ранее не получавших ипотеку, и месячный доход которых не превышает полтора миллиона тугриков. Не менее 1/4 части от ₮300 млрд будет направлена на ипотечное кредитования в регионах; 15% от этой суммы уйдет на предоставление ипотеки государственным служащим. Благодаря программе 1500 монгольских семей должны обрести новые квартиры. Однако в Улан-Баторе 200 тыс. семей нуждаются в благоустроенном жилье.
Кто автор схемы предоставления ипотечного кредитования?
Обеспечение населения жильем относят к задачам бюджета. В большинстве стран эту задачу решают правительства, а не центробанки. Денежный рынок-это рынок краткосрочных операций. Ипотека-это долгосрочный кредит и финансируются он на фондовом рынке. В Монголии ипотечные залоги объединяют в один пакет, затем проводят выпуск ценных бумаг, обеспеченных активами (Asset Backed Securities) с начислением процентов, то есть бондов с процентами (купон). Таким образом устанавливается взаимодействие между двумя рынками, а в роли связующего моста выступает Корпорация жилищного финансирования Монголии (ОССК).
Начало этой деятельности в Монголии положило не правительство, а ЦБ. С 2013 года ЦБ через коммерческие банки приступил к выдаче гражданам льготных кредитов на общую сумму в ₮4.9 трлн. Кроме того, в рамках так называемой программы “Стабилизации цен” производители стройматериалов получили льготные займы, размер которых составил ₮2 трлн. Эти меры привели к резкому увеличению объема денежной массы, а цены на квартиры вместо того, чтобы стабилизироваться, наоборот взлетели в два раза, соответственно упал вдвое и курс тугрика. Ценовую разницу как правило оплачивают налогоплательщики, поэтому подобные “льготы” для них не что иное, как очередное финансовое бремя.
Общий ипотечный портфель Монголии достиг ₮5 трлн., из которых ₮2.8 трлн. предоставлены ЦБ; ₮2.1 трлн.-коммерческими банками; ₮300 млрд-монгольским кабмином. Ипотечная корпорация Монголии (МИК) несет ответственность за размещение бондов на фондовом рынке под залог ипотечных активов коммерческих банков. Облигации МИК со сроком погашения 30 лет были предоставлены ЦБ на условиях 4% годовых: коммерческим банкам-11% годовых, но они почти все ипотечные бонды продали ЦБ.
Изначально корпорация МИК была учреждена как собственность, в которой ЦБ имел преимущественный перевес, тогда как коммерческим банкам была предоставлена равная доля участия. Однако сейчас МИК владеют: Банк развития, которому принадлежит 14.9%; ЦБ-2.03%; Государственный банк-2.35%. Короче говоря, 19% корпорации находятся в собственности монгольского государства. Оставшаяся часть принадлежит: Банку торговли и развития-9.9%; “Asia Diversified Real Estate Fund” (собственный инвестиционный фонд МИК)-11.17%; ООО “МИК”-19.78%; “МИК active”-6.4%; “TDB capital”-9.22 ; Банку “Улаанбаатар”-10%; Банку “Капитрон”-1%. Другими словами, 60% МИК владеют компании, связанные с Банком торговли и развития. Оставшуюся долю поделили между собой банки: “Голомт”-4.94%;”Хас”-1%; и“ХААН”-1%.
Сегодня Д.Эрдэнэбилэг, владелец 95% Банка торговли и развития Монголии является хозяином отечественного рынка жилья. Он имеет влияние на правительство и представляет собой “финансового фокусника”, вот уже на протяжении нескольких лет демонстрирующего чудеса превращения государственной собственности в частную. Он раз за разом показывает обществу, что в его банке много денег, и что они обладают огромной силой. (об этом читайте в статьях “Эрдэнэбилэгизм I, II”). В качестве примера можно привести историю сноса архитектурной достопримечательности монгольской столицы-здания детской публичной библиотеки. На ее месте был возведен стеклянно-бетонный офис Банка торговли и развития стоимостью в ₮27 млрд, в котором 11-12 этажи за ₮27 млрд купил Банк развития Монголии, а корпорация МИК приобрела под контору 10-ый этаж за ₮15 млрд. Д.Эрдэнэбилэг был уличен в приобретении за государственные средства 49% ГОК “Эрдэнэт” и до своего отъезда за границу провел несколько дней за решеткой. Сегодня об этом деле монгольские СМИ опасаются не то что открыто говорить, но даже думать.
Новая схема предоставления ипотеки
Новоназначенному мэру Улан-Батора Д.Сумьяабазару потребуется 20 лет, чтобы претворить в жизнь предвыборную программу партии МАН. Обеспечение 150 тыс. семей квартирами можно достичь, только при условии если ежегодно новое жилье будут получать как минимум 10 тыс. из них. Властям не остается иного выхода, как продолжать программу льготного ипотечного кредитования. Программа будет успешно реализована лишь в том случае, если ставка ипотечного кредита будет не выше ключевой ставки ЦБ.
МИК держит у себя в качестве кредитного залога 68 тыс. из 100 тыс. жилищных сертификатов. Компании МИК отчисляется 1.63% процентного дохода от продажи бондов, что в сущности являются 1.63% от 8% начисляемых при ипотечном кредитовании. Пользуясь услугами 25 дочерних компаний, МИК уже разместил на внутреннем фондовом рынке бонды на сумму ₮4 трлн.; за рубежом-на сумму $300 млн. МИК-это прибыльное предприятие, направляющее дивиденды в собственный Фонд риска.
Прежнюю, слишком “умную” схему ипотечного кредитования, придуманную по заказу одного человека наше правительство намерено заменить на новую, более совершенную. Сначала была учреждена Государственная корпорация жилищного финансирования Монголии “ТОСК”, затем власти основали Столичную государственную корпорацию жилищного финансирования “НОСК”. Сейчас ЦБ совместно с Министерством строительства и городского планирования Монголии собирается создать Единую национальную жилищную корпорацию “ҮОСНК”, задачи которой буду состоять в финансировании и управлении жилищным строительством. Хотя проведение конкурса среди подрядных организаций на жилстроительство, арендная продажа готовых квартир и осуществление финансирования за счет наличных или кредитных средств коммерческих банков существенно снизило бы риски. Стоит вспомнить, что предыдущий глава “ТОСК” угодил в тюрьму как раз за то, что не сумел организовать это дело.
Наличие здоровой конкуренции является необходимым условием для выпуска облигаций с ипотечным покрытием. Инвесторы не заинтересованы в их приобретении, так как в Монголии разница ставок между коммерческими и ипотечными кредитами составляет 10%. Теоретически долгосрочные займы следует финансировать за счет долгосрочных активов таких, как средства пенсионных, страховых, инвестиционных и хедж фондов. До появления этих фондов, нашему правительству не остается ничего другого, кроме как взять на себя ответственность за разницу в процентных ставках.
Коммерческим банкам следует отказаться от ведения бизнеса в сфере жилстроительства, не предлагать клиентам квартиры в своих новостройках. Для них было бы целесообразней направлять усилия на увеличение собственного уставного капитала, на сокращение объемов некачественных займов. По такой же причине Международный валютный фонд требует от ЦБ остановить финансирование государственных бюджетных программ.
Новая схема ипотечного кредитования должна быть прозрачной, открытой и защищенной от разного вида злоупотреблений, так как от этого зависит конечная цель-обеспечение каждой монгольской семьи благоустроенным жильем. Монголия-это свободная страна, богатая природными ресурсами, ей не хватает лишь качественного государственного управления. Качество власти в стране во многом зависит от активности и инициативности граждан.
2020.10.26